Теория на големия взрив

Текст КАЛИН НИКОЛОВ*

В началото е нещо съвсем малко. После идва голямата експлозия: колосално разрастване, което с течение на времето постепенно забавя ход. Накрая стига до равновесна точка и започва да се свива - отначало бавно, после все по-бързо. Докато накрая отново не стане съвсем малко, в очакване на нов Голям взрив.

Допреди двайсетина години това бе най-популярната теория за произхода на Вселената. После астрономите доказаха, че мирозданието се разширява с нарастваща скорост и следователно теорията за "пулсиращата Вселена" е невалидна. За щастие горното описание не бе похабено напразно: днес то отлично описва най-ключовия - и рисков - сектор на световната икономика. Пазара на недвижими имоти.

ИДВА ЛИ НОВ БАЛОН? Цикличността на имотния пазар никога не е била под въпрос. Но след грандиозното сгромолясване, причинено от кредитната криза, повечето анализатори очакваха поне две десетилетия на умереност и бавен растеж. Вместо това днес сме свидетели на внушителен ръст на цените. Деветнайсет от 26-те големи пазара, които The Economist следи за своя индекс на недвижимите имоти, отчитат поскъпване в последните години - средно с над 5% годишно. В ирландската столица Дъблин, която вече преживя едно болезнено спукване през 2008, за последната година ръстът е 21%. В Лондон имотите са поскъпнали с 40% за по-малко от четири години. В престижния район Мейфеър цените стигат до умопомрачителните 55 000 лири (74 000 евро) за... квадратен метър. Не е чудно, че според рейтинговата агенция Moody's Великобритания показва признаци за нов имотен балон. А Европейската централна банка официално предупреди, че смята за драстично завишени цените на недвижимостите в Белгия, Франция и Финландия.

КАКВО НАДУВА БАЛОНА? Общата за всички проблеми пазари причина е евтиното кредитиране. То бе в основата на предишния бум, приключил през 2007-2008. След кризата обаче централните банки се опитват да насърчат растежа, сваляйки още повече лихвените проценти. Което води до рекордно евтини ипотеки (в САЩ например в момента лихвата по 30-годишните ипотечни заеми е около 4%) и, съответно, до ръст в търсенето.

95%

от българите живеят в собствени жилища - втори най-висок показател в ЕС след Румъния. На дъното в тази класация е Германия с 46% собственици

Има и изключения, разбира се - най-вече страните от южната периферия на еврозоната. В Испания икономиката започна да се съвзема, но цените на имотите продължават да падат. Причините са две: първо, свръхстроителството през миналото десетилетие, заради което все още предлагането надвишава търсенето; и второ, фактът, че Испания, която в предкризисните времена приемаше по 800 000 емигранти годишно, през миналата година е загубила 200 000 жители, заминали да търсят препитание другаде.

Спад в цените се отчита във Франция и в Италия, и, естествено, в Гърция. След години на ускорен растеж китайският пазар също видимо забавя темпове - до такава степен, че един от най-големите местни предприемачи наскоро го определи като "Титаник, който всеки момент ще се удари в айсберга".

Но всички тези пазари са по-скоро изключения. Като цяло в световен мащаб цените растат, и то с тревожни темпове.

ВСИЧКИ - В ГРАДА. Когато предложи термина "Глобалното село" през 60-те, Маршал Маклуън имаше предвид, че електронните съобщения ще направят света несравнимо по-малък. Но мнозина го разбраха в друг смисъл: че с все по-достъпните транспорт и информационни средства всеки вече може да си позволи да живее на село; че ролята на града като място, където хората да работят и да се защитават заедно, е вече безвъзвратно надживяна.

Оказа се, че те грешат. Вместо да отмират, както предричаше Клифърд Саймък, градовете растат с плашещи темпове. През миналата година за пръв път в човешката история градските жители станаха повече от селските. Което, естествено, има съвсем пряко отражение върху цените на жилищата.

Все още е твърде прибързано да казваме, че Земята ни е отесняла. Както някой бе пресметнал наскоро, цялото население на Америка спокойно би могло да се смести на територията на щата Тексас, и пак ще се падат по четири декара на семейство.

Но при големите градове чисто географското разширяване често е проблемно. Понякога пречките идват от местната топография - такъв е случаят с обградения от блата Амстердам например. Но по-често препятствията, които вдигат толкова цените на жилищата, са резултат на държавна и общинска регулация.

ЗАБРАНА ЗА ТРИЛИОН ДОЛАРА. В почти всеки голям град действат строги ограничения върху гъстотата и височината на застрояване. В някои европейски столици получаването на разрешение за строеж отнема години. Разбира се, тези мерки са замислени в полза на жителите - за да им гарантират някакво качество на живота и да ограничат свръхзастрояването и замърсяването (българите например отлично познават ефектите от безразборното и при занижен контрол строителство).

Но в условията на една все по-засилваща се урбанизация тези политики може би трябва да бъдат преосмислени. В шведския Стокхолм - най-бързо разрастващата се столица в ЕС - ограниченията за новото строителство са изключително строги. В резултат за по-малко от две десетилетия цените на жилищата се утроиха. Ако се вярва на група професори от London School of Economics, регулаторните пречки повишават цените на имотите средно с 300% за градове като Милано и Париж, и с цели 800% за Лондон. The Economist изчислява, че отпадането на строителните рестрикции в САЩ би увеличило брутния продукт на най-голямата световна икономика с 6.5 до 13.5 процента - или с един до два трилиона долара.

       За първото тримесечие на 2015 започнатото ново строителство в България е почти двойно повече, опколкото за същия период на 2014

БЪЛГАРИЯ - ИМОТЕН ОАЗИС. Щом като е ясно, че балоните са неизбежна част от пазара на недвижимости, няма ли начин да се предпазим от тях? Всъщност има, макар и не със стопроцентова сигурност.

Най-лесният начин да разпознаем дали се надува балон - тоест дали жилищата не стават твърде надценени - е да ги съпоставим с два други основни фактора: доходите и наемите. Ако ръстът в цените на имотите изпреварва непропорционално ръста на доходите или наемите, това е достатъчно ясен признак (макар че са възможни и изключения, дължащи се на някаква локална особеност, като в споменатите случаи с Испания - с огромен брой вакантни имоти, наследени от предишния бум, или със Стокхолм - с 30 000 нови пришълци всяка година и с много затруднено ново строителство).

Ако приложим този прост метод върху България, тукашният имотен сектор изглежда доста обещаващ. След огромния срив през 2009-2010 има достатъчно основания да смятаме, че пазарът е в най-ниската си точка - тоест в най-добрия момент за инвестиции. И ако се съди по последните данни, тепърва тръгва нагоре.

10%

ръст в сделките с офис площи в София отчита компанията Forton за първото тримесечие на 2015

През 2014 започнатото ново строителство е с почти 60% повече, отколкото през 2013. А за първото тримесечие на 2015 ръстът на годишна база е цели 97%. Две от най-големите посреднически компании отчитат, независимо една от друга, с 20% повече сделки за периода. А статистиката на Агенцията по вписванията сочи удвояване на ипотечните кредити за по-малко от година. При това съживяването засяга не само традиционно силните пазари като София, Варна и Пловдив, но и градове като Русе, Плевен и Сливен, с ръст на сделките съответно 8, 12 и 25 на сто.

---

* Статията е публикувана в Bulgaria On Air THE INFLIGHT MAGAZINE, брой 58 / 2015