Собственият дом се превърна в неуловима мечта за гърците

Международният валутен фонд ( МВФ) очерта основните причини за жилищната криза в Гърция в последния си доклад.

МВФ посочва експлозивния "коктейл" от покачващи се цени, високи наеми и сериозни структурни слабости, които правят жилищната криза една от най-значимите рани на гръцката икономика.

Анализирайки централните оси на проблема, МВФ посочва, че от 2017 г. насам цените на имотите за покупка и отдаване под наем се увеличават с много по-бързи темпове от доходите на домакинствата, предаде кореспондентът на Bulgaria ON AIR в Гърция Силвия Станчева.

По-конкретно, цените са се увеличили кумулативно с приблизително 85%, в сравнение с увеличение от само 47% на разполагаемия доход, като анализаторите на МВФ оценяват, че надценяването на пазара е около 10%. Критичен фактор за феномена на голямото увеличение на цените на имотите е "нахлуването" на чуждестранни инвеститори, които увеличават търсенето на пазар с ограничена наличност и значителни дисфункции.

Натискът се засилва и поради нарастващата тенденция за предлагане на имоти за краткосрочни наеми (по подобие на Airbnb). Използвайки база данни, която комбинира данни от платформите Spitogatos, INSETE и ELSTAT, докладът установява, че с увеличаването на интензитета на краткосрочните наеми се увеличават и цените на имотите и наемите – особено в райони, където нивата на собственост на жилища са ниски и наемателите доминират.

Високата цена на ремонтите и пречките пред строителната дейност доведоха до това хиляди домове да останат празни или недоизползвани.

Това е изключително критичен запас, който, както посочва МВФ, трябва да бъде използван с по-агресивна и координирана жилищна политика от страна на правителството.

"Гръцкият парадокс" на жилищната криза

В своя доклад МВФ посочва и специфично явление, регистрирано в Гърция. Страната е сред страните с най-голям жилищен фонд на глава от населението в Европа, но 35% от домовете не се използват като основни жилища, а приблизително 13% от общия фонд остава празен.

"Достъпните жилища са в центъра на самоподдържащ се цикъл, който свързва уязвимостта на домакинствата, застаряващия сграден фонд и променящите се социални и демографски условия", заявява МВФ, наред с други неща.

Изключване от банково кредитиране

В същото време изглежда, че домакинствата срещат все по-трудно получаване на заеми за закупуване на недвижими имоти. Основният проблем, подчертан от МВФ, е високата цена на заемите, поради повишените лихвени проценти по ипотеките, както и високите ограничения върху банковото кредитиране.

Това са два фактора, които, както беше отбелязано, значително влошиха индекса на достъпност на жилищата, който измерва дали едно средностатистическо домакинство може да си купи стандартен дом, без да му липсват основни потребителски нужди.

Проблемът се изостря и от ниските спестявания на домакинствата.

Както е посочено в доклада на МВФ, като се има предвид, че банките изискват съотношение обслужване на дълга към доход (DSTI) от 30% и съотношение заем/стойност на имота (LTV) от 70%, за да отпуснат заем, средното домакинство не достига необходимия доход с 7% до 17%, за да отговори на критериите за ипотечен кредит.

Но дори когато доходът на домакинството е достатъчен, за да отговори на типичните изисквания за DSTI, първоначалната вноска, необходима за достъп до жилищно финансиране, остава значителна пречка. Ако приемем годишен процент на спестявания от 10%, ще са необходими приблизително 14 до 24 години, за да се натрупа необходимата сума за първоначална вноска.

Шестте предложения на МВФ за жилищната криза

• Използване на празни къщи

Активирането на хиляди празни домове се счита за най-непосредственото решение за засилване на предлагането на жилища. Предлага се комбинация от стимули за ремонти, демотивиращи мерки за поддържане на неизползвани имоти и интервенции, които улесняват експлоатацията на имоти със сложни режими на собственост, като например наследени имоти.

Същевременно реформата на наследственото право може значително да допринесе за освобождаването на жилища, които остават неизползвани.

• Засилване на привлекателността на дългосрочните договори за наем

За да могат повече наемодатели да преминат към дългосрочни договори за наем, е необходимо да се намалят свързаните с тях рискове.

Данъчните стимули, по-голямата прозрачност на пазара на наеми, по-бързото разрешаване на спорове и механизмите за гарантиране на наема са мерки, които според МВФ могат да помогнат за справяне с проблема.

В същото време ограниченията върху краткосрочните договори за наем трябва да бъдат внимателно оценени по отношение на тяхната ефективност и по-широко икономическо въздействие.

• Увеличаване на новото строителство и ограничаване на строителните разходи 

Стимулирането на производството на нови жилища изисква повишаване на производителността в строителния сектор. Това може да се постигне чрез подобряване на достъпа до финансиране, увеличаване на конкуренцията, насърчаване на иновациите и справяне с недостига на работна ръка.

Същевременно подобряването на пространственото планиране и намаляването на бюрокрацията могат да ускорят изпълнението на нови проекти и да намалят разходите.

• Укрепване на достъпните и социални жилища

Инициативите за развитие на социални и достъпни жилища се считат за особено важни. Използването на публични недвижими имоти, партньорствата с частния сектор и стимулите за предприемачите да създават по-евтини жилища могат да увеличат наличния фонд.

Същевременно разширяването на студентските общежития и насърчаването на моделите за съвместно настаняване могат да допринесат за задоволяване на специфични жилищни нужди.

• Коригиране на мерките за подкрепа на търсенето

Мерките за финансова подкрепа на домакинствата следва да бъдат разработени по по-целенасочен начин, за да не доведат до по-нататъшно увеличение на цените на имотите и наемите.

По-доброто насочване към бенефициентите и оценката на данъчните стимули могат да подобрят ефективността на интервенциите и да гарантират, че помощите са насочени към тези, които реално се нуждаят.

• Засилване на координацията на публичните политики

Справянето с жилищния проблем изисква координирани интервенции отвъд самия пазар на жилища.

Политиките, които повишават доходите, подобряват достъпа до финансиране, намаляват разходите за енергия и подкрепят регионалното развитие, могат да допринесат значително за подобряване на достъпността на жилищата и за дългосрочно пребалансиране на пазара.

Снимка: pixabay