Криза на имотния пазар: Цените на жилищата и наемите в Гърция скочиха драстично

Рязкото поскъпване на жилищата и наемите в Гърция не е резултат от един-единствен фактор, а от натрупването на няколко сериозни пазарни тенденции през последните години. Това се посочва в последния Доклад за финансова стабилност на Банката на Гърция, който анализира причините за задълбочаващия се жилищен проблем в страната.

Според институцията основният двигател на кризата е трайното свръхтърсене спрямо ограниченото предлагане на жилища. С други думи – интересът към имотите остава висок, докато наличните жилища на пазара не са достатъчни, за да отговорят на търсенето, съобщи кореспондентът на Bulgaria ON AIR в Гърция Силвия Станчева.

Сред факторите, които увеличават търсенето, са чуждестранните инвестиции, урбанизацията и увеличаването на малките домакинства. В същото време краткосрочните наеми, празните имоти, високите разходи за ремонти и слабата строителна активност ограничават предлагането.

Чуждестранните инвестиции промениха пазара

Един от най-силните фактори зад ръста на цените е засиленото присъствие на чуждестранни инвеститори на гръцкия имотен пазар.

Според данните на Банката на Гърция, в периода 2018–2025 г. преките чуждестранни инвестиции в недвижими имоти са достигали средно 1,6 млрд. евро годишно. За сравнение, между 2008 и 2017 г. те са били около 170 млн. евро годишно.

Този ръст показва колко сериозно се е променил гръцкият пазар след финансовата криза, като жилищният сектор се е превърнал в привлекателна инвестиционна дестинация за международни капитали.

През 2025 г. чуждестранните инвестиции в имоти са намалели с 25% на годишна база, основно заради ограниченията по програмата "Златна виза". Въпреки това ефектът от предходните години вече е оказал сериозен натиск върху цените.

Демографските промени увеличават търсенето

Натискът върху пазара не идва само отвън. Банката на Гърция отчита и сериозни вътрешни демографски фактори.

Въпреки че населението на страната намалява, броят на домакинствата продължава да расте. Причината е увеличаването на едночленните и самотните родителски домакинства, както и засилената урбанизация.

Това означава, че все повече хора търсят по-малки и самостоятелни жилища, особено в големите градове, където натискът върху пазара и без това е висок. Така търсенето остава силно дори при липса на ръст на населението.

Хиляди празни жилища остават извън пазара

Според Банката на Гърция един от най-сериозните проблеми е, че голяма част от съществуващите имоти не се предлагат реално на пазара.

Много жилища стоят празни, защото са обвързани с необслужвани кредити, съдебни процедури или собствениците нямат финансов стимул да ги ремонтират и отдават под наем.

Забавеното уреждане на частните дългове също задържа значителен брой имоти "замразени". Несигурността около съдебните и административните процедури допълнително обезкуражава собствениците да инвестират в ремонти и поддръжка.

Така се стига до парадоксална ситуация – в страната има много празни жилища, но реалното предлагане остава ограничено.

Краткосрочните наеми изтласкват дългосрочните наематели

Сериозен натиск върху пазара оказва и разрастването на краткосрочните наеми.

Въпреки предприетите ограничителни мерки, броят на имотите, използвани за краткосрочно отдаване, остава много висок. През 2024 г. официално регистрираните имоти за краткосрочен наем са били 207 572.

Пренасочването на жилища от дългосрочно към краткосрочно отдаване значително намалява възможностите за наемателите, особено в туристическите райони и големите градове. Това допълнително повишава наемите и задълбочава жилищната криза.

Скъпите ремонти и раздробената собственост също блокират пазара

Банката на Гърция посочва и други фактори, които възпрепятстват връщането на жилища на пазара.

Един от тях е раздробената собственост. Когато един имот има много наследници или съсобственици, решенията за продажба, ремонт или отдаване под наем често се бавят с години.

Друг сериозен проблем са високите разходи за ремонти. Голяма част от по-старите жилища се нуждаят от сериозни инвестиции, за да станат годни за обитаване. Заради скъпите строителни материали и ремонти много собственици отлагат обновяването на имотите си.

Строителството изостава от нуждите на пазара

Новото строителство също не успява да компенсира недостига на жилища.

Според доклада брутната добавена стойност на строителния сектор остава около 2% от БВП, което е значително под средното за Европа ниво от 5%. През четвъртото тримесечие на 2025 г. делът на сектора е бил едва 2,2%.

През 2025 г. строителната активност се е забавила спрямо предходната година. Разрешителните за строеж са намалели с 2,4%, площта на новите проекти – с 9,4%, а строителният обем – с 2,4%.

Част от несигурността е била свързана със съдебни обжалвания относно регулациите за новото строителство. След решението на Държавния съвет обаче пазарът постепенно е започнал да се стабилизира през втората половина на 2025 г.

Какви решения предлага Банката на Гърция?

Според централната банка решението на жилищната криза минава през увеличаване на реално наличния жилищен фонд.

Институцията препоръчва стимули както за изграждане на нови жилища, така и за обновяване на стари и амортизирани имоти. Особено важно е и връщането на „замразените“ жилища обратно на пазара – независимо дали причината е задлъжнялост, скъпи ремонти или административни пречки.

Според анализа проблемът не може да бъде решен само чрез ограничаване на търсенето. Необходимо е реално увеличаване на предлагането, за да се стабилизират цените и да се подобри достъпът до жилища.

Жилищната криза вече засяга хиляди домакинства

Докладът на Банката на Гърция очертава картина на пазар, в който търсенето остава изключително силно, а предлагането не успява да навакса.

Чуждестранните инвестиции, програмата „Златна виза“, урбанизацията и промените в структурата на домакинствата продължават да поддържат цените високи. В същото време краткосрочните наеми, празните имоти, скъпите ремонти и ограниченото строителство задържат предлагането на ниски нива.

Резултатът е все по-задълбочаващ се жилищен проблем, който вече засяга не само пазара на недвижими имоти, но и ежедневието на хиляди гръцки домакинства.

Снимка: Getty Images