Гърция променя данъчните оценки на имотите: Как ще се отрази на собствениците

В Гърция се подготвя нова мащабна преоценка на недвижимите имоти. В районите, където пазарните цени са се отдалечили значително от сегашните "обективни стойности", данъчната стойност на квадратен метър може да се увеличи съществено.

За собствениците и купувачите това е важно не само заради цената на жилището - от обективната стойност зависи цял набор от данъци и разходи, предаде кореспондентът на Bulgaria ON AIR в Гърция Силвия Станчева.

Накратко за основното

Очаква се нова преоценка на обективните стойности през втората половина на 2027 г.

Сред районите, в които е възможно увеличение, се посочват Колонаки, Кипсели, Екзархия, Глифада, Вула, Вулиагмени, районите около Елинико, северните предградия и Пирея.

Преоценката ще засегне и Солун, както и популярни туристически райони. Повече от 2100 района трябва да бъдат включени за първи път в системата на обективните стойности.

Увеличението на данъчната стойност може да повиши разходите при покупка, наследяване, дарение и прехвърляне на недвижим имот от родител.

ENFIA - годишният данък върху недвижимите имоти - също е свързан със зоната, но увеличението на обективната стойност не означава автоматично пропорционално увеличение на данъка.

Пазарните цени все повече се отдалечават от данъчните стойности

Причината за бъдещата преоценка е все по-осезаемата разлика между действителните цени по сделките и текущите зонови цени, използвани от държавата за определяне на данъчната стойност на недвижимите имоти.

Един от най-значимите примери е апартамент с площ 85,22 кв. м в Колонаки, който е продаден през август за 581 400 евро - 6822 евро на кв. м. В този случай текущата цена на зоната е 4750 евро на кв. м. Разликата е около 44%.

Разликата е още по-голяма в Глифада. Апартамент с площ 65 кв. м е продаден за 315 000 евро, или 4846 евро на кв. м, докато цената на зоната е само 2350 евро на кв. м. Пазарната цена на сделката се е оказала повече от два пъти по-висока.

Проблемът не е само в скъпите южни квартали. В Калитея апартамент с площ 87 кв. м е продаден за 159 000 евро - приблизително 35% над обективната стойност.

Цените в действащите зони до голяма степен остават на нивата, установени след предишната голяма корекция през 2021 г. Междувременно жилищният пазар продължава да расте.

Според Банката на Гърция през второто тримесечие на 2026 г. апартаментите в страната са стрували средно с 5,5% повече, отколкото година по-рано. В Атина увеличението е 5%, в Солун - 4,7%, в останалите големи градове - 5,4%, а в останалата част на страната - 7,1%.

Кои райони може да поскъпнат?

Очаква се новата преоценка да бъде извършена след изборите, през втората половина на 2027 г. Частни оценители ще трябва да определят нови зонови цени въз основа на данни за реални сделки и цифрови бази данни. След това окончателното решение ще бъде взето от Министерството на народната икономика и финансите.

Сред районите, в които разликата между пазарните и обективните цени е особено забележима, са:

• Атина център - на първо място Колонаки, Кипсели и Екзархия;
• южните предградия - Глифада, Вула и Вулиагмени;
• районите около квартал "Елинико", където голям инвестиционен проект е повлиял значително върху цените на жилищата;
• северните предградия на Атика;
• Пирея и райони с високо инвестиционно търсене;
• Солун;
• островите и други популярни туристически зони.

Това все още не е окончателният списък с нови зонови цени. Става дума за райони, в които съществуващата разлика между пазарните и обективните стойности е най-осезаема.

В системата ще бъдат включени още 2100 района

В същото време държавата възнамерява да завърши разширяването на системата от обективни стойности в територии, които все още са извън нейния обхват.

Според публикувани данни става дума за повече от 2100 района - от остров Крит до Еврос и от Корфу до Кастелоризо. Много от тях се намират в рамките на одобрени градоустройствени планове, но все още не са включени в единна система за обективна оценка.

Така предстоящата реформа всъщност ще се състои от два процеса: ревизия на вече съществуващите зонови цени и определяне на обективни цени там, където досега не е имало такива.

Какви данъци и разходи могат да се увеличат?

За собствениците основната последица е, че обективната стойност се използва от държавата като основа за редица сделки с недвижими имоти.

Промяната ѝ може да засегне:

• данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти при покупка;
• данъчното облагане при наследяване;
• данъчното облагане при дарения;
• прехвърлянето на собственост от родител;
• част от разходите за нотариус и регистрация, изчислени въз основа на стойността на имота.

Процедурите за деклариране на тези сделки вече са обединени в електронна система.

В същото време увеличаването на обективната стойност не означава, че всеки собственик автоматично ще плаща повече при наследяване или прехвърляне от родител.

Запазват се настоящите необлагаеми лимити, категориите роднински отношения, облекченията и други условия. Реалният резултат зависи от конкретната сделка и статуса на получателя.

Какво ще се случи с ENFIA - годишния данък върху имотите?

Обективните стойности са свързани и с годишния данък върху недвижимите имоти ENFIA. Тук обаче е важно да не се прави директно преизчисление според принципа: "цената на зоната се е увеличила с 30% - следователно ENFIA също ще се увеличи с 30%".

Размерът на ENFIA зависи не само от цената на зоната, но и от площта и характеристиките на имота, прилаганите коефициенти и скали, общата стойност на имуществото и облекченията, предвидени в закона.

Затова наред с новата карта на обективните стойности държавата вероятно ще трябва да съобрази и параметрите на данъчното облагане на недвижимите имоти, за да не се превърне рязкото коригиране на зоновите цени автоматично в също толкова рязко увеличение на данъчната тежест.

Снимка: БГНЕС